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Hier einige, kurzgefasste Hinweise:
Wir Deutschen fühlen uns doch am besten in unserem Heim, wenn es ein Eigenheim ist und alle Rechtsfragen zweifelsfrei geklärt sind. Oder? Also werde ich versuchen, Ihnen zu erklären, wie man hier in der Gegend um Coccorino Eigentümer wird.
Der EIGENTUMSÜBERGANG (passaggio di proprieta) wird in Italien grundsätzlich - wie in Deutschland - durch einen notariellen Vertrag mit der Einigung über den Eigentümerwechsel und die Umschreibung im Grundbuch (catasto) bewirkt. Es gibt ein Kataster für unbebaute und eines für bebaute Grundstücke, in dem nur die Grundfläche der aufstehenden Gebäude manchmal auch mit Hof- und Gartenflächen, vermessen und vermerkt ist.
Dieses Verfahren war in ländlichen Gegenden des Südens Italiens aber verbreitet unüblich. Man schloss hier einfach schriftliche Verträge ohne Notar und ohne Kataster-Umschreibung. Das war vielen Einheimischen einfach zu teuer. Die Leute wissen zwar, dass ein solcher Vertrag im strengen Rechtssinne unwirksam ist, halten sich aber daran. Die jeweiligen Nachbarn wissen genau, wo die Grundstücksgrenze liegt, und respektieren sie auch gegenüber dem neuen Käufer, vor allem wenn er vom Verkäufer legitimiert worden ist. Oft wird auch auf fremden Grundstücksflächen im Einverständnis mit deren Eigentümer gebaut, ohne dass eine neue Vermessung stattfindet. Daher stimmt immer wieder das Liegenschaftskataster nicht mit der Realität überein. Mein Haus steht z.B. auf drei schmalen Grundstücksstreifen, die quer zum Gebäude verlaufen. Notariell verkauft und grundbuchlich umgeschrieben wurde es - trotz mehrerer Eigentumswechsel - seit mindestens 80 Jahren nicht mehr.
Für uns ordnungsliebende Deutsche ist das zunächst einmal abschreckend. Wie sollen wir in einem solchen Chaos die Rechtsfragen klären? Es ist einfacher als man denken könnte: Anders als in Deutschland, können in Italien Immobilien auch durch ERSITZUNG (usucapione) erworben werden. Dieser Weg wird bei solchen Verkäufen beschritten, bei denen der aktuelle Eigenbesitzer nicht im im Kataster vermerkt ist. Die Ersitzungsfrist beträgt zwar zwanzig Jahre; Sie können jedoch schon - bei etwas Glück - nach etwa eineinhalb Jahren als Eigentümer bestätigt werden und dann Ihre Eintragung im Grundbuch veranlassen: Ein Rechtsanwalt oder ein Notar (beide würde ich Ihnen vermitteln können) setzt eine Urkunde auf, nach der Sie bereits seit 20 Jahren das Grundstück in Eigenbesitz haben. Die Verkäufer bezeugen dies bzw. widersprechen dem nicht, da sie sonst ihren Kaufpreis nicht bekommen. Diese Urkunde wird u.a. beim Provinzialgericht in Vibo Valentia, 35 km entfernt, öffentlich ausgehangen. Die nach der letzten Katastereintragung als Erben infragekommenden Personen werden befragt. Sie erheben fast nie Einwendungen; denn sie sind ja meist am Verkaufserlös beteiligt. Danach stellt Ihnen das Gericht eine Eigentümer-Bescheinigung aus. Die Gebühren für dies Verfahren und alle damit zusammenhängenden Vermessungen, Registrierungen etc. betragen - je nach Kaufpreis und Schwierigkeit der Umstände - 2000 bis 6.000 €. Es entfallen dann aber die Notargebühren und eine Gemeindesteuer, da das Urteil im Usucapione-Verfahren ein vollwertiger Eiigentumstitel ist, der auch vom Katasteramt vollzogen werden muss.
Die meisten Gemeindeverwaltungen - so auch Joppolo - begrüßen und unterstützen solche usucapione-Verfahren, weil nach ihrem Abschluss die Richtigkeit des Katasters und damit die Ordnungsgemäßheit des Grundstücksverkehrs wiederhergestellt ist. Vor dem Entschluss zu einem Usucapione-Verfahren sollten Sie zusammen mit mir einen in diesen Dingen erfahrenen Anwalt aufsuchen, der Ihnen die Chancen in Ihrem Einzelfall erläutert. Rät er zu, sollten Sie ihn mit Ihrer Vertretung beauftragen.
Für Ausbau- und Modernisierungsmaßnahmen braucht man in Italien, sobald eine Bauausführung in Beton notwendig wird, eine BAUGENEHMIGUNG. Das Ganze geht aber erheblich schneller als bei uns, ist unkomplizierter und auch billiger. Das Bauplanungs- und Bauordnungsrecht unterscheidet sich von unserem erheblich. So sind landwirdtschaftliche Grundstücke grundsätzlich erst ab einer Größe von einem Hektar (10.000 m²) bebaubar. Dazu muss man i.d.R. als Bauer registriert sein (kein Problem für jeden, der ein paar Nutzpflanzen pflegen will). Ruinen können auch auf kleineren Grundstücken wiederaufgebaut oder an anderer Stelle auf demselben Grundstück im gleichen Volumen neu errichtet werden. Dreiseitig unterirdische Nebenräume wie Garagen zählen beim Bauvolumen nicht mit. Die Grenzen sind oft fließend und hängen auch von örtlichen Regelungen und deren Handhabung ab.
Ich würde Ihnen einen geeigneten und in diesen Fragen versierten Bau- und Vermessungsingenieur vermitteln, der sehr flott arbeitet. Ich habe da mehrere zuverlässige Kooperationspartner. Je komplizierter die eigentumsrechtlichen Fragen sind, umso mehr kann es sich empfehlen, schon beim Kaufabschluss diesem Ingenieurbüro Ihre Ausbau- und Herrichtungsmaßnahme als Bauvorhaben in Auftrag zu geben. Dessen Genehmigung muss dann noch vor dem Kauf vom Verkäufer beantragt werden. Sie erwerben auf diese Weise das Projekt mit der Immobilie zusammen. Das heißt: Der Verkäufer handelt im eigenen Namen, aber in Ihrem Interesse. Deshalb tragen Sie auch die Kosten der Baugenehmigung zusätzlich zum Kaufpreis. Diese Lösung funktioniert allerdings nicht in usucapione-Fällen (s.o.).
Von der Regel, dass bei alten Häusern im Grundbuch meist nicht der Verkäufer steht, gibt es aber auch Ausnahmen. Unter dem Button Angebote finden Sie viele.
Fazit: Süditaliener nehmen es in Rechtsfragen meist nicht so genau wie wir Deutschen. Wer bereit ist, sich in die Dorfgemeinschaft zu integrieren, muss sich vor rechtlichen Übergriffen nicht fürchten, auch wenn er auf dem Papier (noch) nicht Eigentümer ist. Warum sollte er sich auf seinen schriftlichen Vertrag - rechtsungültig aber ortsüblich - nicht verlassen können? Auch ich hatte seit 2001 nur einen solchen Vertrag und habe die Usucapione-Prozedur dann vor dreieinhalb Jahren, zusammen mit meinen Nachbarn, gestartet und nach eineinhalb Jahren erfolgreich beendet.
Siehe dazu auch: Button "Ablauf"
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